Służebność osobista mieszkania podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (gdy jest odpłatna) albo podatkowi od spadków i darowizn (gdy jest nieodpłatna).

Kiedy i w jakim wymiarze jesteśmy zobligowani do zapłaty podatku?

W praktyce najczęściej dochodzi do ustanowienia nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania. To oznacza, że właściciel nieruchomości obciąża ją w ten sposób, że uprawniony może korzystać z nieruchomości bezpłatnie, nie ma obowiązku zapłaty za to, że takie prawo zostało ustanowione na jego rzecz. Należy pamiętać, że służebności obciążają całą nieruchomość (w znaczeniu prawnym), natomiast możliwym jest faktyczne ograniczenie jej wykonywania (np. do części mieszkania/budynku). Nieodpłatna służebność podlega przepisom ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, zgodnie z art. 1 ust. 1 Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: (…)
6) nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności. Jak wobec powyższego obliczyć wartość takiego prawa oraz należny podatek? Aby ustanowić służebność osobistą mieszkania należy udać się do notariusza i to on wyliczy należny podatek, pobierze go i odprowadzi do właściwego urzędu skarbowego, jednak to strony takiej czynności muszą podać rejentowi wartość rynkową całej nieruchomości. Zgodnie z art. 13 ust. 3 ww. ustawy: roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4 % wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością. Przy czym zgodnie z ust. 1 Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego: 1) w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części; 2) w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat.

Przykład:

Wartość mieszkania: 100.000,00 zł

Wariant 1: Służebność osobista mieszkania ustanowiona na 2 lata:
4% * 100.000,00 zł * 2 lata = 8.000,00 zł – wartość służebności;

Wariant 2: Służebność osobista mieszkania ustanowiona na czas nieokreślony:
4% * 100.000,00 zł * 10 lat = 40.000,00 zł – wartość służebności.

Od ww. kwot należy wyliczyć podatek od spadków i darowizn.

Jeżeli ustanawiający służebność oraz uprawniony są względem siebie osobami należącymi do kręgu osób wymienionych w art. 4a ustawy, tj.: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, itd.), wstępni (rodzice, dziadkowie itd.), pasierbowie, rodzeństwo, ojczym i macocha, to co do zasady ustanowienie służebności osobistej mieszkania między tymi osobami będzie zwolnione z podatku od spadków i darowizn.

Natomiast jeżeli właściciel nieruchomości oraz uprawniony nie należą do kręgu osób wymienionych w art. 4a ustawy należy w pierwszej kolejności ustalić, do której grupy podatkowej należą. Istnieją trzy grupy podatkowe, zdefiniowane w art. 14 ustawy, i tak do poszczególnych grup zalicza się następujące osoby:

1. do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2. do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3. do grupy III – innych nabywców.

Następnie należy od wartości służebności odliczyć (odjąć) kwoty wolne od podatku (opisane w art. 9 ustawy ust. 1. Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej: 1) 36 120 zł 1) – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej; 2) 27 090 zł 1) – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej; 3) 5733 zł 1) – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej,

a na końcu obliczyć podatek od wyniku, który otrzymamy (dokładne skale podatku opisane są w art. 15 ustawy.)

Jak widać nie jest to proste, dlatego najlepiej skonsultować to ze specjalistą (notariusz, adwokat, radca prawny, doradca podatkowy), dodatkowo warto zaznaczyć, że każda sprawa jest indywidualna i od powyższych zasad mogą występować wyjątki.

Służebność osobista mieszkania może również być odpłatna, to oznacza, że uprawniony zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie takiego prawa na jego rzecz. Zgodnie z art. 1 ust. 1 Podatkowi podlegają: 1) następujące czynności cywilnoprawne: (…) i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności.

W przypadku odpłatnych służebności występuje stała stawka podatku 1% (art. 7 ust. 1 pkt 3) ww. ustawy). To oznacza, że notariusz przy ustanowieniu takiej służebności pobiera 1 % podatku od ustalonego między stronami wynagrodzenia.

Przykład:

Strony umówiły się, że za ustanowienie służebności mieszkania należy się wynagrodzenie w kwocie 30.000,00 zł, w takim przypadku podatek wynosi 30.000,00 zł * 1% = 300 zł.

Jak już wcześniej zostało to zaznaczone każda sprawa jest inna i wymaga indywidualnego rozpatrzenia, przed podjęciem decyzji w sprawie majątkowej zawsze warto skonsultować się ze specjalistą – w tym celu zapraszam do kontaktu telefonicznego lub e-mailowego z kancelarią.